Em Portugal constrói-se cada vez mais. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, 2025 foi o ano com mais construções para habitação familiar dos últimos cinco anos, tendo sido construídos 27.301 novos fogos. Entre 2021 e o 1º trimestre de 2026 construíram-se mais de 123 mil novas habitações familiares em Portugal, refletindo um crescimento acumulado de 39,5% e um crescimento médio anual de mais de 8,7 pontos percentuais. Paradoxalmente, o aumento da oferta de construção foi acompanhado por uma subida recorde dos preços no mercado da habitação, 17,6% no Índice de Preços da Habitação em Portugal em 2025.
Na Região Autónoma da Madeira, segundo recentes dados da Direção Regional de Estatística – DREM, entre 2019 e 2025 foram concluídos cerca de 4200 novos fogos para habitação familiar, representando um crescimento acumulado de 216,6% e uma média de crescimento anual de 28,5%, mais do triplo da média nacional. A Região tem crescido na oferta habitacional a um ritmo mais acelerado que a média do país nos últimos anos, construindo uma média de 607 novos fogos por ano. Apesar deste crescimento estrutural da oferta habitacional na Madeira, a Região continua a registar preços “especulativos” no mercado habitacional e no mercado de arrendamento, desconstruindo o argumento de que a “pouca oferta habitacional” é a justificação para os elevados preços da habitação.
Os preços da habitação revelam um padrão preocupante de financeirização do mercado habitacional e do arrendamento na Região Autónoma da Madeira, mas também nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e na região do Algarve – regiões com elevada pressão turística e simultaneamente com elevada pressão habitacional. Este contexto contraria uma qualquer leitura simplista de que o aumento da oferta [da construção] resolve, por si só, a crise de acesso à habitação. Não resolve.
Um recente artigo do Financial Times, Portugal and Spain struggle as EU housing black spots situa os países ibéricos no centro da crise do mercado da habitação na União Europeia, apontando um quadro multifactorial, cujas “culpas” atingem os aparelhos burocráticos dos estados e os elevados custos da construção, face aos contextos geopolíticos, económicos, geográficos e à inserção periférica destes países em relação aos mercados europeus. Mas também, de forma errónea, o artigo aponta “culpas” às políticas migratórias, realizando uma generalização falaciosa que desconsidera as implicações benéficas da imigração na estrutura social e económica destes países e nos seus modelos de desenvolvimento econonómico-territorial. Atente-se ao facto das economias portuguesa e espanhola dependerem, desde há vários anos, da importação de mão de obra para garantir a contínua produção em setores como a agricultura, a construção civil, a hotelaria e a restauração.
O artigo do Financial Times não menciona, nem critica, a crescente financeirização do mercado imobiliário que apodera-se da estrutura especulativa como uma forma de investimento para os grandes fundos internacionais e para a capitalização de grupos económicos em mercados nacionais e regionais. E tão pouco relaciona os efeitos do turismo na gentrificação das cidades e na inflação dos preços do mercado imobiliário, nomeadamente, nos centros históricos das cidades. Sobre estes dois assuntos leiam-se os artigos «Tourism, gentrification and neighbourhood change: an analytical framework. Reflections from Southern European cities» (Cocola-Gant, A, Gago, A, & Jover, J., 2020), na perspetiva da turistificação do sul da europa, e «Direito a habitar. Quanto me custas? A política dos solos e o acesso à habitação em contextos de inflação imobiliária» (Costa, 2025), na perspetiva do Direito do Urbanismo e da Políticas de Ordenamento Territorial.
Já a Região Autónoma da Madeira – RAM surge sistematicamente entre as cinco sub-regiões do país (de nove – NUTS II), com os preços medianos da habitação mais elevados do país, ao lado da Grande Lisboa, do Algarve, da Península de Setúbal e da Área Metropolitana do Porto, com um preço mediano de 2.500 €/m² em 2025. Mais significativo ainda é o facto de, em 2025, a Madeira ter sido a única região do país a registar quebras simultâneas no número de vendas no mercado habitacional (-13,5%) e no respetivo valor (-5,6%) — um sinal clássico de estrangulamento especulativo, em que a procura efetiva de residentes se retrai perante preços inacessíveis, enquanto o valor por metro quadrado continua entre os mais elevados do país. A oferta da construção não está a ser direcionada para os residentes.
A coexistência de preços recorde, com o número de transações em queda e a construção em crescimento é consistente com uma leitura de que o parque habitacional madeirense, à semelhança de outros destinos turísticos insulares, tem sido visto como um ativo de investimento e de exploração turística e não como uma resposta à necessidade habitacional das populações locais.
Note-se que, frequentemente, os grandes investimentos imobiliários em pequenos destinos turísticos insulares surgem associados à “indústria” do golfe e dos casinos, entre outras, funcionando como veículos de entrada, capitalização e posterior saída de capitais, inserindo-se num circuito especulativo de acumulação em que os imóveis operam sobretudo como reserva [ou garantia] de valor financeiro e não como bem de para efetivo usufruto (Goes, 2024). A economia política descreve este processo por «capital switching» ou circuito secundário de acumulação de capital, de acordo com o postulado por Harvey (1974, 1978) — a transferência de capital do circuito produtivo primário para um circuito secundário (da construção e imobiliário), que passa a funcionar como reserva de valor e ativo especulativo (Farahani, 2026).
É a própria Comissão Europeia e o Conselho Europeu que têm alertado para a sobrevalorização dos preços dos imóveis no país, apontando a necessidade de estabelecer prioridades no investimento público, combater a especulação imobiliária, promover a reabilitação urbana e construir parques habitacionais públicos. O Plano Europeu de Habitação Acessível propõe um quadro para regular zonas sob alta pressão urbana. Falta coragem política para a sua efetiva implementação!
As cidades europeias também enfrentam crises agudas no acesso à habitação, associadas ao aumento dos fluxos turísticos e às mudanças na estrutura económica e social dos centros urbanos, provocadas pela gentrificação. Encontramos já várias experiências em cidades europeias, que poderão servir de modelo e apresentar soluções em matéria de planeamento, gestão e controlo de preços no mercado habitacional e de arrendamento por área geográfica. Para conter a inflação imobiliária e a especulação, cidades como Amesterdão, Berlim, Paris e Lyon, Madrid, Barcelona e Viena utilizam um ecossistema de medidas inovadoras na gestão urbanística, estabelecendo mecanismos de controlo do mercado de arrendamento e dos alojamentos locais. Em vez de realizarem um tabelamento de preços, “cegamente”, estas cidades fornecem abordagens modernas focadas em travar os aumentos desproporcionais, restringir o turismo predatório e proteger o parque habitacional para residentes a longo prazo.
Amesterdão implementou cláusulas de “obrigação de residência” para a compra de imóveis de valor médio ou baixo, de forma a desincentivar a compra por parte de fundos de investimento. Também reduziu o teto máximo de partilha de casa para fins turísticos para apenas quinze noites por ano nos bairros centrais, com maior pressão turística e pressão habitacional. Madrid, através do plano RESIDE, proibiu a abertura de novos alojamentos locais em edifícios residenciais no centro histórico. Também Lisboa, implementou rácios de contenção absoluta, proibindo novas licenças de alojamento local em freguesias onde a atividade turística represente uma quota superior a 10% do total das habitações disponíveis para residentes. Berlim estabeleceu o mecanismo Mietpreisbremse, que impede que o preço de um novo contrato de arrendamento ultrapasse um montante percentual predefinido de acordo com o índice médio da região (Mietspiegel), calculado com base no histórico de preços de arrendamento do bairro. Em Paris e Lyon, o sistema de Encadrement des loyers define uma renda de referência por m2 e por tipologia, ano de construção e localização do imóvel. Barcelona, à semelhança de Paris, aplica taxas extraordinárias e progressividade no imposto municipal sobre imóveis, a edifícios residenciais que fiquem vazios por mais de um ano sem uma justificação legítima (como motivos de saúde ou profissionais). A Irlanda aplica o conceito de “zonas de pressão habitacional”, limitando o crescimento anual das rendas ao valor mais baixo entre a taxa de inflação anual ou o limite fixo de 2%. Viena é considerada como uma cidade-padrão, de excelência ao nível das políticas habitacionais. Mais de metade da população de Viena vive em habitações municipais ou em cooperativas habitacionais com subvenção pública do estado. A maioria destas cidades aumentou as penalizações sobre imóveis devolutos de forma a promover a sua reabilitação e/ou sua entrada no mercado imobiliário. Refira-se que Portugal possui atualmente cerca de 720 mil imóveis devolutos dos quais estima-se que cerca de 250 mil possuem condições de habitabilidade e poderiam ser colocados no mercado. Em 2025, a Madeira registava cerca de 30 mil imóveis devolutos.
No caso português, o tabelamento de rendas por áreas geográficas ou por freguesias constitui um mecanismo viável para a mitigação da especulação imobiliária, encontrando distintos enquadramentos jurídico-legais ao nível europeu. A interligação desta opção política, com a criação de novas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) e respetivos instrumentos financeiros (IFRU), especialmente direcionadas para a habitação permanente, em freguesias periféricas aos centros urbanos e/ou com maior número de edifícios devolutos poderá constituir uma das soluções emergenciais. No quadro da gestão territorial e das políticas urbanísticas, as “Unidades de execução”1 são um instrumento legal – ainda pouco explorado na RAM – que introduz maior celeridade urbanística, uma vez que as “unidades de execução” não pressupõem a criação de planos de pormenor ou de planos de urbanização, apesar de não se dispensar a consulta pública, nos termos da lei. As “Unidades de execução” constituem um importante instrumento de gestão territorial dos municípios na medida em que permitem estabelecer, designadamente, a área de construção e o respetivo uso, o desenho urbano, os alinhamentos, altura das fachadas, o número máximo de fogos, entre outros aspetos associados, atuando como uma “alternativa” de programação urbanística direta, permitindo executar os Planos Diretores Municipais (PDM) sem exigir uma “pormenorização” de exceção.
A integração concertada de políticas habitacionais entre municípios — através da criação de oferta pública de habitação promovida por associações intermunicipais — poderá devolver a Portugal (e à Madeira), aquilo que o mercado, por si só, nunca lhe(s) dará: o direito dos seus habitantes continuarem a viver na terra que os turistas vêm admirar. Sem uma resposta pública, concertada entre municípios, Portugal (e a Madeira) arrisca tornar-se um lugar mais visitado do que habitado.
Referências:
- Cocola-Gant, A, Gago, A, & Jover, J (2020). Tourism, gentrification and neighbourhood change: an analytical framework. Reflections from Southern European cities. In: Jeroen Oskam Oskman, (ed).The Overtourism Debate. NIMBY, Nuisance, Commodification (p. 121-135). Emerald. http://hdl.handle.net/10451/43913
- Costa, L. (2025). Direito a habitar. Quanto me custas? A política dos solos e o acesso à habitação em contextos de inflação imobiliária. RevCEDOUA – Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, do Urbanismo e do Ambiente, 51. pp. 296-315. https://doi.org/10.14195/2182-2387_51_13
- Farahani, I. (2026). Capital switching, economic crisis, and land rent: Examining discontinuation of Swedish municipal site leasehold in the 1980s. Human Geography, 19(1). pp. 88-107. https://doi.org/10.1177/19427786251332583
- Goes, D. (2024). O impacto das práticas corruptivas no setor do Turismo: uma reflexão sobre a perda de competitividade regional [Conference Proceedings]. CIACGA 2023: 4º Congresso Ibero-americano de Compliance, Governança e Anticorrupção. At: Instituto Ibero-Americano de Compliance / Universidade da Maia, pp. 32-35.
- Harvey, D. (1974). Class-monopoly rent, finance capital and the urban revolution. Regional Studies, 8(3–4), 239–255. https://doi.org/10.1080/09595237400185251
- Harvey, D. (1978). The urban process under capitalism: a framework for analysis. International journal of urban and regional research, 2(1-3), 101-131.
- Cf. Artigo 148º, do Decreto-Lei n.º 80/2015 de 14/05, na sua redação mais recente pela Lei n.º 53-A/2025, de 09/04; Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29/05. ↩︎
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